2021年上半年，常州楼市在复杂多变的大环境下呈现出了稳步前行的态势。
整个上半年，中央始终坚持“房住不炒”定位，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用。受此影响，常州房贷政策多次收紧、并首次出台了房价和地价的联动调控机制。
得益于长三角一体化发展战略和人口聚集，常州房地产市场热度不减，地价、房价持续走高。
另外，受土地供应降速影响，下半年房企增储压力加剧，新房市场供应压力也将加大。
进入下半场，市场表现力如何，整体形势又将出现怎样的变化？
值此时机，克而瑞常州房产测评重磅推出《市与势—2021年常州房地产年中报》。
我们将从土地、市场、政策等多个篇章进行市场描述与形势预判，本篇为「土地篇」。
回顾这半年常州房地产市场表现，楼市方面，随着一批高价地相继入市，市面上高端化产品权重上升；地市方面，得益于地处长三角区域利好，常州土地市场开局火热，但受新政策酝酿影响，供应有所减速。6月，“限房价、限地价”土拍新规应运而生，一方面稳定市场高热预期，另一方面也为后续楼市、地市的健康稳定发展给出了指导方向。那么，上半年常州土地市场整体表现究竟如何？克而瑞常州房产测评为大家带来详细的解读。
2021年上半年，常州全市涉宅经营性用地已公告挂牌31宗地块，供应面积171.9万方，折合2578亩。其中，常州市区（不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地公告挂牌12宗地块，供应面积64.5万方，折合966.8亩。2021年上半年，常州全市涉宅经营性用地共成交19宗；成交面积115.4万方，折合1731亩；总成交金额147.47亿元，平均楼面价7779元/㎡。其中，常州市区（不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地仅成交7宗；成交面积29.8万方，折合447亩；总成交金额64.84亿元，平均楼面价12145元/㎡。
从市场供应量来看，受客观因素影响，今年上半年常州土地市场供地节奏较为缓慢。全市供应量同比下降19.9%，供地宗数同比减少8幅；市区供应面积同比下降55.41%，供地宗数减少15宗。全市涉宅经营性用地成交面积同比下降40.22%，成交金额同比下降51.88%，成交宗数同比减少11宗；市区成交面积降幅高达75.84%，成交金额降幅74.68%，成交宗数同比减少16宗。按照2021年度常州市区供地3600亩目标来看，年度供地完成率仅26.86%，占比不足三成。这也就预示着，下半年常州市区土地供应任务较重，大概率将有供地潮出现。
作为房地产市场新一轮价格重塑的象征，土拍价格直观而精准的预示着楼市未来的价格体系。2021年上半年，常州主城核心地块出让有限，房企竞争激烈，地价顺势破2万元/㎡。几宗优质宅地均拍出了区域地价新高，市场预期进一步增强。
3月12日，儒辰竞得的钱资湖大道南侧、新城路西侧地块（案名：儒辰辰汐），成交楼面价13546元/㎡，溢价率108.4%，24家房企参拍，竞拍轮次141轮。不论是哪个维度，都创下了近三年来区域历史新高。4月19日，邹区、西林两宗宅地分别拍出了12603元/㎡、15645元/㎡的楼面价，刷新了两大板块地价之余，也重塑了区域未来房价结构体系。4月29日，嘉宏竞得采菱港西侧地块，成交楼面价20348元/㎡，刷新了全市楼面价新高，也是迄今为止全市唯一一宗楼面价破2万元/㎡的地块。在溢价表现上，上半年溢价超50%的地块有8宗。其中主城区5宗，金坛区2宗，溧阳市1宗。可见，优质宅地“争夺战”仍十分激烈。
虽然供地节奏缓慢，但从优质地块房企参拍度来看，房企拿地积极性颇高，增储意图十分明显。一方面是源于房企本身储量不足，为后续继续深耕蓄力，另一方面外来房企激进，扎根常州楼市意图明显，扩张步伐紧凑。从上半年各房企增储榜单来看，碧桂园新增土地储量3宗，新增最大总建超60万方，排名第一。从拿地地块分布来看，金坛华科园板块2宗，溧阳天目湖板块1宗，扩张全域版图意图显见。
排名第二的是新进房企儒辰。自3月12日拿下金坛首宗“万元地”以来，短短两个月时间，从金坛到西林，且均是区域高地价项目。当然，因市场供应量的不足，上半年房企在常拿地的节奏已被打乱，不少房企已亟待补仓。如新城、嘉宏、融创、金科等深耕性房企在上半年的土拍中均只入手1宗地块。这也就意味着下半年房企增储压力依然较大，土地市场竞争或进一步加剧。
春节过后，一方面各区域地价屡创新高，另一方面常州整体宅地供应和成交数量都进入历史低位。在土地供应断档两个月后，6月11日，常州土拍新政终于在新一轮供地中落地。从首轮双限地的起拍价格来看，必须承认的一点是，这是真限价。（最高限价溢价率不超过30%）另外常州本次限地价采用的是限价+摇号的措施，并没有通过竞建租赁用房、人才公寓等形式变相抬高地价成本。从未来新建商品住宅毛坯最高限价来看，也传递了一个信号，那就是新房价格持续跳涨、甚至暴涨的可能性是没有的了，慢牛将成为今后一段时间内新房价格的主旋律。与此同时，此次土拍新政还首次在挂地阶段就明确了对应地块的学区范围，同时提高了房企参与拍地的保证金比例。可以肯定的是，本次常州土拍新政是一套维护市场稳定的组合拳，精准而有力。常州房地产市场的规则，越来越走向透明和稳健的方向。
从各区域供地完成率来看，金坛区已提前完成年度供应量。
钟楼区年度供地完成率20.8%，经开区年度供地完成率最低，仅16.87%，天宁区年度供地完成率占比38.1%。武进区供地宗数4宗，但地块主要分布在武高新、前黄、嘉泽、牛塘等乡镇板块，主城核心板块暂无供地，按照900亩（含科教城板块）供地计划，完成率不足4成，下半年区域核心板块供地压力也较大。值得注意的是，新北区自2020年10月以来土地市场已断供大半年时间。所以，各区域下半年土地供应压力都比较大，或出现高频率供地现象的发生。受限于土地供应，2021年下半年常州房企土地储备压力增加。从房企储备来看，无论是头部房企还是中小房企，都存在着较大的补仓需求。如：嘉宏、新城、万科等房企，无论是通过招拍挂还是联合开发，均只新增一宗宅地。而光明、旭辉、美的、金茂等房企，至今未有新的地块斩获。这也就意味着，无论是对于有意深耕亦或是新进常州的房企来说，下半年都必须出手拿地了。这样的大环境下，拿地竞争力必将加大。另一方面，在最高限价+摇号的新规则之下，房企拿地不再是“价高者得”。由于首轮拍地不限马甲，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企或将有更多的机会将优质地块收入囊中。中小房企或许将更多通过下沉式拿地或联合开发的方式增加储备量。综合多方面因素，下半年常州土地市场大概率将呈现持续高热状态，看点十足。统计口径：涉宅用地不含融资、回购、定向商品房用地。数据统计：截止6月29日。
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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